In questa Guida al Mutuo troverai:

Il mutuo ipotecario è a tutti gli effetti, un finanziamento a medio-lungo termine, dai 5 ai 30 anni, in cui il cliente riceve l’intero importo in un’unica soluzione e si impegna a rimborsarla nel tempo con rate prestabilite sulla base di un importo variabile o costante. L’aggettivo ipotecario sta ad indicare che il pagamento dell’immobile viene garantito da un’ipoteca su un immobile.

Prima della scelta devo pormi delle domande:

Posso ottenere un mutuo?

L’acquisto di una casa è un momento importante nella vita di una persona e occorre sempre valutare tutte le implicazioni finanziarie. Tutti possono richiedere un mutuo a patto però che sia in grado di restituire nel tempo prestabilito la somma avuta in prestito.

Quanto effettivamente posso richiedere?

Generalmente l’intermediario finanziario concede un importo che non sia mai sopra l’80% del valore dell’immobile da acquistare stabilito in base ad una perizia effettuata dagli addetti ai lavori. A volte può capitare di riuscire ad ottenere una cifra che superi l’80% stabilito, ma in tal caso vengono richieste maggiori garanzie applicando così delle condizioni che divengono per il cliente meno favorevoli.

Che rata scelgo?

Quando mi trovo a richiedere un mutuo devo sempre valutare principalmente il mio reddito e la rata non deve mai superare un terzo dello stesso per poter far fronte a spese correnti e impreviste. Si procede poi alla valutazione della disponibilità mensile sulla base delle spese ordinarie che vanno inevitabilmente defalcate.

Quale durata è più conveniente?

Ciò che va a determinare la durata del mutuo è la rata formata dal capitale e dagli interessi. Ovviamente quanto più breve è la durata, tanto più alte saranno le rate ma più basso sarà l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore sarà l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate

Guida al mutuo

Mutuo a tasso fisso

La prerogativa del tasso fisso (IRS) è quella di rimanere costante per tutta la durata del mutuo. Questa tipologia di soluzione è indicata per quelle persone che temono che i tassi di interesse possano subire aumenti. Il tasso fisso è consigliato a chi sospetta un aumento del tasso di mercato e vuole già prestabilite tutte le rate del mutuo. Ovviamente a fronte di questo vantaggio l’intermediario applicherà condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

La presente tipologia di mutuo prevede la tendenza variabile del tasso di interesse seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento. Ovviamente il rischio maggiore che potrebbe verificarsi è un significativo e talvolta insostenibile importo delle rate. A parità di durata i tassi variabili (EURIBOR) rispetto a quelli fissi sono più bassi ma possono aumentare nel tempo facendo così lievitare il costo delle rate anche in misura considerevole.

Mutuo a tasso misto

In questa tipologia di mutuo, il tasso passa da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse. Ovviamente vantaggi e svantaggi sono quelli riconducibili al tasso fisso e variabile.

Mutuo a due tipi di tasso

Abbiamo una suddivisione del mutuo in due parti, una con il tasso fisso e un’altra con quello variabile. Questo tipo di tasso è indicato per chi preferisce una soluzione intermedia tra quello fisso e variabile equilibrando in tal modo vantaggi e svantaggi di ognuno.

Mutuo a tasso agevolato

In questo caso gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

Per avere un’idea globale del costo di un mutuo bisogna necessariamente tenere in considerazione oltre al tasso di interesse anche altri elementi.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se è la Banca a concedere il mutuo, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo o allo 0,25 nel caso dell’acquisto della “prima casa”.

Tale imposta viene trattenuta dalla Banca quindi la cifra che il cliente riceve è in misura inferiore. Nel caso in cui il mutuo invece fosse erogato da una società finanziaria le condizioni sono meno favorevoli. Bisogna tenere in considerazione anche altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri impedimenti.

Tutti gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per acquisto, ristrutturazione o costruzione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.

Altre tipologie di costo

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

  • Compenso all’intermediario per le spese di istruttoria che può tradursi sia in un importo fisso sia su una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
  • Le spese relative alla perizia;
  • Spese notarili;
  • Il costo del premio assicurativo a copertura dei danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero metterlo nelle condizioni di non poter pagare;
  • Gli interessi di mora per la rata in ritardo (maggiorazione tra l’1 e il 4%)
  • Commissione annua per la gestione della pratica.

Scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto, doppio)

Per scegliere la tipologia di tasso più confacente alle proprie esigenze, è necessario tenere in considerazione oltre alla propria situazione economica anche vantaggi e svantaggi dei tassi. A tal proposito è utile richiedere il Foglio Comparativo in cui l’intermediario deve chiarire tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

Confrontare le offerte da parte di più intermediari

Solitamente i tassi e le condizioni offerte dai vari intermediari possono variare e talvolta anche significativamente. Spesso ogni intermediario finanziario mostra all’interno del proprio sito sia il foglio comparativo sia quello informativo di ciascun mutuo in modo tale che ogni potenziale cliente può tranquillamente consultare e confrontare le offerte con la calma necessaria.

Un elemento da valutare e confrontare e che tutti gli intermediari sono tenuti a pubblicare per legge sui Fogli Informativi, è il TAEG, ovvero una sintesi di costo del mutuo che comprende sia il tasso di interesse, e quindi anche lo Spread applicato, sia le altre voci di spesa (spese di istruttoria della pratica).

Selezione degli intermediari cui richiedere una proposta

Nel momento di esaminare le varie proposte bisogna necessariamente tenere in considerazione:

  • Spread;
  • TAEG;
  • Piano di ammortamento;
  • Tutte le voci di spesa;
  • Tempi per la concessione (compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile).

Risparmio fiscale che può subire variazioni a seconda del tipo di composizione delle rate stabilita nel piano di ammortamento.

Fornire informazioni e documenti di istruttoria

L’intermediario attraverso l’istruttoria ha tutte le informazioni per verificare il reddito, il patrimonio e tutte le garanzie offerte dal cliente per valutare la propria capacità di rimborso nel tempo.

I documenti da presentare riguardano:

  • Informazioni anagrafiche: età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate tra coniugi
  • Informazioni che certificano la capacità di reddito
  • Informazioni relative all’immobile quali copia del contratto preliminare di vendita (compromesso), la planimetria, il certificato di abitabilità, ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Per i lavoratori dipendenti: la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure 730, o Modello Unico)

Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti: le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, in caso di professionisti iscrizione all’albo di competenza.

Presentare le garanzie

La prima garanzia che l’intermediario finanziario richiederà sarà l’ipoteca, che lo mette nelle condizioni di vendere l’immobile nella circostanza in cui il cliente non riesca a restituire il finanziamento. Per stabilire il valore effettivo dell’immobile, quest’ultimo sarà oggetto di perizia da parte di un esperto.

Si possono verificare situazioni in cui il finanziatore potrebbe richiedere delle garanzie aggiuntive oltre l’ipoteca, ad esempio quando il cliente ha un reddito piuttosto basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile oppure richiede un mutuo il cui importo supera l’80% previsto.

In casi come questi, la garanzia più diffusa è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso da quello richiedente il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.

Tempi di erogazione del mutuo

I tempi che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma oscillano tra i 30 e i 60 giorni.

I passi principali:

  • Richiesta e presentazione dei documenti;
  • Valutazione del reddito;
  • Perizia tecnica e relazione notarile;
  • Delibera finale sulla concessione del finanziamento;
  • Firma del contratto;
  • Erogazione del mutuo.

Solitamente il mutuo non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, ovvero quando l’ipoteca ha raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Non andare mai oltre le proprie possibilità

Già dal primo momento della richiesta è di essenziale importanza valutare se le proprie entrate siano sufficienti per pagare le rate o meno. Bisogna tenere in conto che durante il periodo del mutuo possono sopraggiungere degli imprevisti che richiedono necessariamente delle uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).

Verificare che il tasso prescelto non sia usurario

Nel momento della sottoscrizione del contratto bisogna controllare se il tasso di interesse non superi la soglia dell’usura, soglia definita dalla Banca d’Italia in base alla TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Pagamento puntuale delle rate

Se le rate non vengono pagate secondo i tempi accordati, l’intermediario applica gli interessi di mora in aggiunta alle somme dovute, in alcuni casi si potrebbe arrivare anche allo scioglimento del contratto.

Se l’intermediario è una banca questa può sciogliere il contratto per:

  • Mancato pagamento anche solo di una rata;
  • Ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza del pagamento anche di una sola rata;
  • Ritardo nel pagamento delle rate per più di sette volte di seguito fra i 30 e i 180 giorni dalla scadenza.

Se la banca decide di sciogliere il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo, nel caso in cui il cliente non può restituire la somma, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta; se è previsto un fideiussore anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.

L’intermediario ha la facoltà di segnalare il cliente alla cosiddetta “Centrale dei Rischi“, segnalazione che compromette seriamente la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro.

Concordare una soluzione con l’intermediario se la rata è troppo alta

Qualora ci si trovasse in una situazione di questo tipo bisogna necessariamente concordare con l’intermediario di riferimento una linea d’azione per cercare di risolvere tale problema. Ad esempio si può provare a rinegoziare il tipo di tasso, lo spread e la durata. Altra soluzione che può essere adottata, è la sospensione dei pagamenti solo in via temporanea per superare il momento di difficoltà. In alternativa si può anche optare per la portabilità, ovvero lo spostamento del finanziamento presso un altro intermediario senza alcun tipo di costo aggiuntivo o penalità. Questa soluzione consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario mantenendo comunque l’ipoteca originaria.

Prestare attenzione

Se si dovesse essere impossibilitati a pagare il mutuo, bisogna assolutamente evitare di rivolgersi ad operatori non iscritti ad appositi albi di settore previsti dalla legge.

Nei casi stabiliti dalla legge si ha diritto di usufruire di mutui quali:

  • Fondo di prevenzione all’usura;
  • Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura.

Per ogni tipologia di reclamo o chiarimento il cliente può rivolgersi a:

  • Call center della banca di riferimento;
  • Raccomandata A/R;
  • Email.

L’Ufficio Reclami della banca deve rispondere entro 30 giorni, se il cliente non ha ricevuto risposta o non è rimasto soddisfatto ha facoltà di presentare ricorso all’ABF (Arbitro Bancario Finanziario). Quest’ultimo è un sistema di risoluzione delle controversie tra i clienti e le banche, che offre un’alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso dal giudice.

Abitazione principale

La casa in cui il cliente e i suoi familiari vivono abitualmente.

Ammortamento

Procedura attraverso la quale si procede all’estinzione graduale di un prestito mediante il pagamento a cadenza periodica secondo un piano, chiamato appunto “Piano di Ammortamento”.

Centrale dei Rischi

Sistema operativo della Banca d’Italia che registra le segnalazioni di tutte le banche e di una parte degli intermediari finanziari, sui debiti dei propri clienti che superano determinate soglie.

Estinzione anticipata

Si intende la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto, tutto insieme, prima della scadenza del mutuo.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

Tasso interbancario che può essere utilizzato come parametro di riferimento per mutui a tasso variabile.

Eurirs o Irs (Euro Interest Rate Swap)

Tasso interbancario che può essere utilizzato come parametro di riferimento per mutui a tasso fisso.

Fideiussione

L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un’altra persona. La garanzia è a carattere personale perché il creditore si può valere sull’intero patrimonio del garante.

Foglio Comparativo

Si tratta di un documento informativo per i contratti di mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti oltre al Foglio Informativo. Contiene tutte le informazioni relative  ai diversi tipi di mutui offerti da uno stesso intermediario.

Foglio Informativo

Documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti per ciascuna operazione o servizio offerto. Contiene informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell’operazione o del servizio.

Ipoteca

Diritto di garanzia su un determinato bene, solitamente un immobile. Il proprietario che ha richiesto il mutuo può continuare ad abitare nel bene ipotecato affittarlo o venderlo. Se il debitore non è più nelle condizioni di poter pagare il debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.

Perizia

Relazione effettuata da un tecnico indicato dall’intermediario, che accerta il valore effettivo dell’immobile da ipotecare.

Portabilità

Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario, anche senza il consenso dell’intermediario originario. La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia l’apertura del nuovo finanziamento.

Rata

Pagamento che il cliente effettua periodicamente secondo cadenze stabilite dal contratto (mensili, trimestrali, semestrali, ecc.) per restituire la somma presa in prestito. La rata è così composta: quota capitale (rimborso somma prestata) e da una quota interessi (costituita dagli interessi dovuti per il mutuo).

Relazione notarile

Documento mediante il quale il notaio certifica sia che il venditore è effettivamente il proprietario, sia lo stato giuridico dell’immobile, ad esempio precedenti ipoteche.

Rinegoziazione

Operazione totalmente gratuita attraverso la quale si modificano uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo.

Spese di istruttoria

Rimborso richiesto dall’intermediario per le pratiche e le formalità necessarie all’erogazione del mutuo.

Spread

Differenza tra il tasso di riferimento (Euribor o Irs) e il tasso di interesse applicato al cliente.

TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa (istruttoria della pratica, riscossione della rata, servizi accessori come la polizza assicurativa).

Tasso a Regime

Per fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo e rimandare ad un momento successivo all’erogazione, la determinazione definitiva del tasso detto appunto “tasso a regime”.

Tasso di interesse

Si tratta di un indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento.

TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)

Tasso in base al quale si calcola la soglia del tasso usurario proibito dalla legge, ed indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie due trimestri prima (ad esempio: aperture di credito in conto corrente, crediti personali, leasing, factoring, mutui).

Usura

Reato che consiste nel prestare denaro a tassi di interesse considerati illegali perché troppo elevati e quindi tali da rendere impossibile o comunque particolarmente difficile il rimborso della cifra data in prestito.

Al momento di scegliere

 Al momento della scelta devi avere con te:

  • Il Foglio Informativo che illustra le caratteristiche, rischi e costi del mutuo;
  • Il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario;
  • Copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi. Dopo che è stata fissata la data di stipula, l’intermediario deve fornire la copia completa del contratto gratuitamente;
  • Conoscere il TAEG del mutuo;
  • Consultare il TEGM previsto dalla “legge anti usura” sul cartello affisso sui locali dell’intermediario o sul proprio sito internet;
  • Valutare i costi delle polizze sulla vita proposte dagli intermediari a garanzie del mutuo ed eventualmente cercare un’offerta più vantaggiosa sul mercato.

Al momento di firmare

  • Prendere visione del Documento di Sintesi che riporta tutte le condizioni economiche ed è unito al contratto;
  • Non bisogna avere delle condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle riportate sul Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi;
  • Scegliere il canale di comunicazione digitale o cartaceo attraverso il quale ricevere le comunicazioni. Se la scelta del cliente verterà sul digitale l’intermediario non può imporgli alcun tipo di spesa relativa alle comunicazioni cui il cliente ha diritto per legge;
  • Ricevere una copia del contratto firmato dall’intermediario e una copia del Documento di Sintesi.

Durante il rapporto contrattuale

  • Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto almeno una volta l’anno. Poter contestare le comunicazioni periodiche entro in termini previsti dalla legge, cioè 60 giorni dal momento in cui si riceve la comunicazione;
  • Ricevere in anticipo dall’intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto. La proposta deve indicare la motivazione precisa che giustifica la modifica, quest’ultima non può mai indicare il tasso di interesse. La proposta può essere respinta, in questo caso con la restituzione del capitale si dispone la chiusura del contratto;
  • Possibilità di trasferire il contratto presso un altro intermediario senza dover corrispondere il pagamento di alcuna penale (portabilità);
  • Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale;
  • Ottenere a proprie spese entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni negli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo;
  • Estinguere in anticipo, in tutto o in parte i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione degli immobili destinati all’abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, senza pagare compensi, né oneri o penali, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.

 Dopo la chiusura

  • Ricevere il rendiconto con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate e il Documento di Sintesi.
  • Stimo il mio reddito disponibile al netto delle spese fisse;
  • Faccio un rapido calcolo della rata che mi posso permettere pari a circa un terzo del mio reddito disponibile;
  • Faccio una valutazione sul tipo di tasso e sulla durata del mutuo in base all’attuale situazione economica e a quella che potrei avere in futuro;
  • Avere la premura di farsi rilasciare dai diversi intermediari finanziari i Fogli Comparativi e i Fogli Informativi per valutare la proposta che più si avvicina alle mie esigenze;
  • Confronto le offerte anche mediante il TAEG;
  • Contatto diversi intermediari e mi faccio fare proposte personalizzate, le esamino tenendo conto dei tassi e dei costi;
  • Faccio una valutazione circa le tempistiche relative alla concessione del mutuo e i tempi per l’acquisto della casa;
  • Valuto il sistema di ammortamento anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno;
  • Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle riportate nel Foglio Informativo;
  • Verifico che il tasso indicato non sia usurario;
  • Faccio un confronto tra le assicurazioni sulla vita proposte dall’intermediario con altre presenti sul mercato;
  • Dopo un’attenta valutazione scelgo la situazione contrattuale che più si avvicina alle mie esigenze e preparo tutta la documentazione richiesta dall’intermediario;
  • Una volta che il contratto è pronto, prima di sottoscriverlo richiedo una copia (gratuita) all’intermediario per rileggerla con calma.

SOLO ADESSO POSSO PROCEDERE ALLA FIRMA DEL CONTRATTO